Etats des lieux

L’ETAT DES LIEUX

Texte de Référence :

Loi du 06 juillet 1989 – Article 3-2 – modifié par la loi N°2015-990 du 06 août 2012 – art.82

« Un état des lieux est établi selon les modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil (« s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ») ne peut être invoquée par celles des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire, ou son mandataire, complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance électrique prévu à l’article L 134-1 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. »

            UTILITE DE L’ETAT DES LIEUX

            Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire.

            En absence d’état des lieux

            Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, il devra faire la preuve, en fin de bail, que les dégradations qu’il invoque sont dues à la faute du locataire.

            Si le locataire s’oppose à l’établissement de l’état des lieux lors de son entrée dans le logement, il sera présumé l’avoir reçu en bon état.

            Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.

            Quand établir l’état des lieux ?

            Pour un même logement, deux états des lieux doivent être établis :

-          Le premier au début de la location, à la remise des clés au locataire, avant l’installation définitive de ce dernier (mobilier et affaires personnelles).

-          Le second en fin de location, au plus tard à la date de fin de préavis, (cette date est déterminée par la réception, par le propriétaire, de la lettre Recommandée avec Accusé de Réception, envoyée par le locataire ; la fin du préavis est effective entre UN et TROIS mois, suivant les logements et leur situation, à compter de cette date de réception), lorsque le logement est vidé de tout mobilier et affaires personnelles du locataire, au moment de la restitution des clés au propriétaire (ou son mandataire)

Les deux états des lieux doivent être établis avec soin et être aussi précis l’un que l’autre.

            COMMENT ETABLIR L’ETAT DES LIEUX

            (Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale - JORF N)0076 DU 31 MARS 2016)

Contenu de l’état des lieux

            Le propriétaire, ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens…), et le locataire établissent ensemble l’état des lieux en se rendant sur place. Chaque état des lieux doit être établi dans de bonnes conditions, notamment d’éclairement. Dans tous les cas, « l’état des lieux d’entrée » étant destiné à être comparé à « l’état des lieux de sortie », ils doivent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire.

L’état des lieux doit être constaté par écrit, sur support papier ou sous forme électronique, daté et signé par le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire, et, en autant d’exemplaire que de personnes intéressées au contrat.

            A l’entrée et à la sortie du logement, le constat doit comporter les informations suivantes :

-          Le type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;

-          La date d’établissement du constat ;

-          La localisation du logement ;

-          Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;

-          Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

-          Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements, sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations et illustré d’images ;

-          La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

-          Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie (électricité – gaz) en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire ;

A la sortie du logement, l’état des lieux doit préciser :

-          L’adresse du nouveau domicile, ou lieu d’hébergement du locataire ;

-          La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée.

L’intervention d’un huissier

            Lorsqu’une des parties – propriétaire ou locataire – refuse de dresser à l’amiable un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter des litiges , il est fait appel à un huissier.

            L’huissier convoque les deux parties, sept jours à l’avance par lettre recommandée ; locataire et propriétaire ont intérêt à être présent.

            L’huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit ; son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l’état du logement.

            COMPLEMENT DE L’ETAT DES LIEUX D’ENTREE

            A l’entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l’état des lieux qui vient d’être réalisé ; il dispose d’un délai de dix jours  pour adresser au bailleur sa demande de complément. Concernant les équipements de chauffage, ce complément peut intervenir pendant le premier mois de chauffe.

            COUT D’UN ETAT DES LIEUX

            Etat des lieux d’entrée

            Lorsqu’il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, l’état des lieux est gratuit.

            L’état des lieux peut être établi par un professionnel (agent immobilier, notaire…). Dans ce cas, pour l’état des lieux d’entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Cette prestation doit alors être facturé selon un plafond règlementaire (depuis le 15 septembre 2014, ce plafond est fixé à 3€ par m² de surface habitable). La part facturée u locataire ne peut être supérieure à celle du propriétaire.

            Etat des lieux de sortie

            Aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier. En ce cas, les frais sont partagés par moitié entre les parties et à un coût fixé par voie règlementaire.

            Si l’une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l’autre peut faire appel à un huissier. La rémunération de l’huissier est alors partagée (www.service-public.fr/particuliers/vos droits/F10696)

            RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

            L’état des lieux de sortie ne met pas fin aux relations entre propriétaire et locataire. Le premier doit en effet rendre le « dépôt de garantie » versé, à la signature du contrat de bail, par le second.

            Il faut noter, que le terme « caution » utilisé pour désigner la somme versée en dépôt de garantie, est un abus de langage, en effet, ce terme désigne la personne physique, qui dans un document écrit nommé « acte de cautionnement », s’engage envers le propriétaire du logement loué, à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

            C’est après la comparaison des deux états des lieux (entrée et sortie) que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie déduction faite, le cas échéant, des sommes dues par le locataire, sous réserve d’être justifiée. Il s’agit des sommes dues au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable.

Dès lors qu’aucune dégradation imputables au locataire n’est constatée, le montant du dépôt de garantie doit être restitué intégralement dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés.

A l’inverse, si la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie met en lumière certaines dégradations, le propriétaire dispose de deux mois pour rendre tout ou partie du dépôt de garantie.

Si le propriétaire ne respecte pas les délais légaux, le montant restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard. Le bailleur ne subit cependant aucune pénalité lorsque le locataire ne communique pas sa nouvelle adresse pour l’envoi du chèque.

Une particularité en copropriété

Un copropriétaire bailleur peut légalement conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie plus de deux mois. La somme sera restituée au locataire après le régularisation annuelle des charges de copropriété, dans un délai d’un mois après l’approbation définitive des comptes.

Cette faculté est ouverte dès lors que le contrat de bail prévoit la facturation des charges locatives pour leur montant réel. Si elles sont calculées de manière forfaitaire, le copropriétaire bailleur n’y a pas droit.

Le propriétaire qui identifie des réparations locatives à effectuer suit au passage du locataire peut lui faire payer. ATTENTION ! pour bien juger de la dégradation du logement, le bailleur doit prendre en compte la vétusté du bien et de ces équipements. La liste des réparations locatives à la charge du locataire font l’objet du décret n°87-712 du 26 août 19897 favorisant la location, l’accession à la propriété de logements sociaux et relatif aux réparations locatives. (www.legifrance.gouv.fr/afficheTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148 – www.service-public.fr/particuliers/vos droits/F31697)

Comme pour le règlement d’impayés de loyers, l’indemnisation prend la forme d’une retenue, totale ou partielle, du dépôt de garantie ; elle doit être justifiée par la présentation de devis ou de factures pouvant attester du coût des travaux. Ces documents doivent être envoyés au locataire « dans un délai raisonnable » qui peut excéder les deux mois prévus pour la restitution du dépôt de garantie.

A SAVOIR : Si le dépôt de garantie ne suffit ^pas à couvrir les dépenses acquittées par le bailleur pour la remise en état du logement, ce dernier peut demander un complément au locataire, ou sa caution. Lorsqu’une résolution à l’amiable n’est pas possible, il peut saisir la justice pour obtenir gain de cause.

            LE RECOURS DU LOCATAIRE

Le locataire peut s’opposer à la ponction de tout ou partie du dépôt de garantie ou dénoncer sa non restitution. Si l’envoi d’une mise en demeure ne permet pas de régler le litige, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation avant de se tourner vers le juge de proximité.

Si le litige porte sur un montant supérieur à 4000€, c’est au tribunal d’instance de statuer.

A NOTER : Une fois qu’il est signé, l’état des lieux contradictoire ne peut plus être remis en cause par le propriétaire. La non restitution justifiée du dépôt de garantie est son seul moyen d’obtenir une indemnisation pour des dégâts qui ne sont pas répertoriés au constat.

BAIL D'HABITATION - DEPOT DE GARANTIE (Alerts et Conseils Immobilier - n°8 - 9 juin 2017)

Restitution du dépôt de garantie : questions / réponses

Cadre légal

Pour les modalités de restitution d'un dépôt de garantie (DG) à un locataire, à sa sortie, les règles du jeu sont fixées par l'article 22 de la loi du 06.07.1989, dans sa version issue de la loi Alur de 2014. Le texte s'applique en location nue mais aussi pour un logement loué en meublé à titre de résidence principale (loi de 1989 art. 25-3). A la suite de la loi Macron de 2015, le texste s'applique popur tout bail en cours au 07.08.2015, quelle que soit sa date de signature. La règle a été confortée par la Cour de cassation, qui a jugé qu'il s'appliquait aussi pour un bail signé avant la loi Alur, et ayant pris fin le 07.08.2015 (Cass. 3° civ. 17.11.2016 n°15-24552)

Où une retenue est envisagée...

Quels sont les cas où il est possible d'effectuer une retenue sur le DG d'un locataire, à sa sortie?

Un bailleur peut déduire du DG des impayés, ou des frais de remise en état du logement au titre de réparations locatives ou de dégradations dont un locataire ne peut prouver qu'elles ne lui sont pas imputables (Cass. 3° civ. 12.05.2016 n°15-12477)

Faut-il prévoir des devis ou factures de travaux de réparation, pour justifier de retenues?

La loi ne l'impose pas. En cas de contentieux, il est prudent de pouvoir justifier d'un état des lieux d'entrée (EDLE) et de sortie (EDLS) en ordre, mais le caractère non contradictoire d'un EDLS n'interdit pas d'invoquer l'existence de désordres locatifs (Cass. 3° civ. 17.03.2016 n°14-15325). Un bailleur / ADB a aussi tout intérêt de pouvoir produire des devis et factures. Y compris à défaut d'EDLS, la preuve de désordres peut être établie au vu de factures de réparations (Cass. 3° civ. 25.02.2016 n°15-13056)

Que faire, pour un logement en copropriété, si le propriétaire ne dispose pas des comptes annuels, qui doivent être approuvés lors de la prochaine AG annuelle?

Il est possible de procéder à un arrêté des comptes provisoire pour les charges récupérables sur le locataire, en conservant à titre de provision une somme pouvant atteindre 20% du montant du DG. La régularisation définitive pour les chgarges, et la restitution du solde (éventuel) du DG, est à effectuer dans le mois suivant l'approbation des comptes de la copropriété. Ces règles s'appliquent aussi pour un logement dans un immeuble collectif détenu par un même propriétaire (monopropriété).

Où une somme est à restituer...

Dans quel délai faut-il restituer la somme, due eu titre d'un DG, à un locataire?

Le (solde du) DG dooit en principe lui être rendu sous deux mois à compter de la restitution des clés (par LRAR ou remise en main propre). Le délai est d'un mois si l'EDLS est "conforme" (sic) à l'EDLE, en clair si l'on ne peut lui imputer des dégradations.

Que se passe-t-il si un bailleur tarde à donner son accord pour restituer la somme due au locataire?

Faute de restitution dans le délai imparti, un locataire peut réclamer le solde DG majoré d'une pénalité "égale à 10% du loyer mensuel en principal (hors charges), pour chaque période mensuelle commencée en retard".

Aucune pénalité n'est due si un locataire n'a pas fourni sa nouvelle adresse à la restitution des clefs.

Qui doit restituer la somme due pour un DG si le logement a été vendu en cours de location?

Il revient toujours au nouveau bailleur de restituer le (solde du) DG (Cass. 3° civ. 08.09.2016 n°15-19169). Peu importe ce qui a pu être convenu à ce sujet, dans l'acte de vente, avec le précédent bailleur.